关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释
(2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《关于解释《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》等27件民事司法解释的决定修改)
乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可参照本解释办理。但是，法律另有规定的，从其规定。
第一条本解释所称城市房屋，是指城市规划区内的房屋。
本解释不适用于当事人根据国家福利政策租赁公有住房、廉租房、经济适用房发生的纠纷。
案例：房屋租赁合同纠纷裁判法院：广东省高级人民法院裁判时间：2017年1月1日-2018年12月28日样本采集时间：2018年12月28日案件数量：136件，其中2017年104件，2018年32件注：以上数据仅为我们2018年12月28日从上述数据库中获取的判决。
根据收集到的裁判文书数据，2017年和2018年，广东省高级人民法院共审结房屋租赁合同纠纷案件136件，其中再审案件131件，二审案件3件，执行案件2件。
根据样本数据统计，广东省高级人民法院1718年审结的房屋租赁合同纠纷中，71%由法人作为一方当事人参加，67%由至少一方当事人委托的律师作为代理人参加。在涉及法人的案件中，律师的比例远远高于个人，因为涉及的利益更大，法人的经济实力也强于个人。
根据样本数据统计，广东省高级人民法院1718年审结的房屋租赁合同纠纷案件改革率为16%，其中责令再审10件，提请审理7件，变更3件，撤销2件，维持一审裁定。
最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋的，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；出租人未按本条例规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋的出售无效。”
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“出租人在租赁期限内转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同”；“房屋所有人出售租赁房屋时，必须通知承租人三个月。在同等条件下，承租人享有优先购买权。”
最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
从牢不可破租售原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。各国的立法可以证明这一点。0010第1743条规定：“出租人出卖租赁物的，买受人不得辞退租赁合同经公证或者有固定日期的房屋、土地的纳税人；但是，这一限制不适用于在租赁合同中保留这一权利的人。”也就是说，在法国，对于房屋和土地的租赁合同，如果合同经过公证或者合同有固定日期，则租赁权具有对抗效力，买卖双方不会解除租赁，除非合同中双方另有约定。0010第571条第1项规定：“租赁土地交付给分承租人后，出租人将其转让给第三人时，受让人将代替出租人取得各期间因租赁关系产生的权利和义务。”也就是说，在土地租赁合同中，转让并不违反租赁。0010第605条规定：“不动产租赁登记后，对以后取得不动产权利的人也有效”。也就是说，根据日本民法，租赁登记后，是对抗性的。中国台湾省的《民法典》也对此做出了规定。03010第425条规定该条：“租赁物交付后，即使出租人将其所有权转让给第三人，其租赁合同对于受让人仍将继续存在。”值得注意的是，在这些国家或地区，“不违约租赁”是指房地产租赁。这是因为，“每个国家在以居住、经商或耕种为目的出租他人财产时，都采取巩固承租人地位的政策，以谋求社会生活的稳定和提升。”是否有些国家规定这一原则也适用于动产租赁，由于笔者无知，不敢草率判断。
